浅谈司法鉴定评估工作的特点及评估过程中需要注意的问题

一、什么是司法鉴定资产评估？

司法鉴定资产评估是指依法取得有关资产评估司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。

二、司法鉴定评估工作的一些特点

1、评估对象具备多样性。

司法涉案的价值评估对象涉及面很广，包括企业股权、无形资产、动产、不动产等，其中涉及的不动产的种类更多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。

2、评估对象的业主往往不能提供齐全的权属证明和必要的资料。

作为评估对象的涉案财产往往存在下列现象：如土地使用权比较复杂，建筑物的建设审批手续等资料不全；资产的财务资料不延续，实物数量、规格等与账面有差距；一些资产管理单位人员变化大，原来的事情已无人能说清楚；有些财产经多次辗转，法律关系繁复，有关资料却不完备；涉案财产的管理单位本身对法院执法存在抵触心理，导致更难获得较全面的评估依据资料。而在评估隐蔽工程的填埋管线，深井等时，如无相关资料，将会更加增添评估工作的困难。

3、司法鉴定中的评估往往直接涉及涉案双方的利益，处于尖锐的矛盾冲突之中。

进入诉讼就意味着诉讼双方的矛盾已经不能协商解决，当事人的矛盾比较尖锐，因此也很有可能出现托人说情请求高评或低评的情况。

三、司法鉴定评估中要注意的几个问题

1、应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。

能成为法院指定的参与司法鉴定的评估机构，都是经法院考察，具备一定的评估资质和具有良好职业道德的评估机构。评估师应该珍惜司法部门所给予的这一鉴定资格，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。

2、注意评估报告的目的和价值类型。

司法鉴定中的价值评估，是为法院处分该项财产产缸供价值依据的。法院是在获得所处分财产的评估价值之后。才决定如何处置，是以物抵账，还是拍卖变现。按照最高人民法院的规定，处分财产拍卖底价应该由法院决定，拍卖底价的降低幅度也是有规定的。我们提供的评估报告应该反映所处分财产的公允市场价值，而不应该直接是快速变现时的拍卖底价。我们的评估报告要明确阐述这一评估价值类型，以免引起误导。

3、接受了法院委托后，应主动和办案法官沟通，了解涉案财产的具体情况，从专业角度提出有利于法院办案的意见和建议。

涉案财产的评估，在许多时候其目的是为了使其顺利变现。就如何有利于所处分财产的变现，评估师应能提出好的建议。比如有一次，法院为拍卖涉案财产，委托我们评估某工厂福利区内的一个俱乐部的房屋及其土地的价值。但该俱乐部位于福利区的中部，如仅单独拍卖这一处分财产，而不附加拍卖涉案财产的出入通道，拍卖是难以成功的。我们查勘了现场后，向法官提出建议，由涉案双方划定涉案财产一条便捷的通道，使其与市政道路能够连接，供其以后出入，而评估中应将此条通道用地与原处分财产一起评估。法官接受了这一意见，并说服涉案双方进行配合，最终使涉案财产顺利地完成了拍卖。

4、要重视评估的范围。

评估对象情况各异，所含内容各有不同，在评估前应重视评估的范围，避免因评估范围不明确而引起异议。

5、评估结论一定要有详实的资料作支持，这样才能有力地支持评估结论的正确性。

评估价值需要应用详实的调查资料以及有关的政策、规定予以支持。

四、司法鉴定评估与常规抵押贷款评估的不同

司法鉴定评估只是评估公司业务品种之一，与常规抵押贷款评估存在多方不同，主要表现在以下几方面：

1、 委托方不同

抵押评估的委托方主要为银行、按揭公司、企业、个人等，实际上是一种商业活动，既然是一种商业活动，估价过程易受商业活动各方的影响；而司法鉴定报告的委托方主要为法院，其评估结果具有法律的权威性。

2、 估价目的不同

抵押评估与司法鉴定评估的估价目的均有其规范表述。抵押评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。司法鉴定评估的估价目的是为委托方处理案件提供价值参考而评估房地产公开市场价值 。

3、价值时点不同

抵押评估的价值时点一般为现场查勘之日。司法鉴定评估的价值时点一般依据委托书确定，可以是现场查勘之日，也可以是追溯性评估，即价值时点为过去某个时间，例如评估已毁损的房屋在毁损之间的价值。

4、现场查勘要求

抵押评估一般要求对室内外进行全方位的勘察及拍照，抵押人为体现自己押品的价值一般都会配合现场查勘。司法鉴定评估特别是拍卖、变卖评估时，被执行人处于被动的一方，一般不会配合法院及评估公司的查勘工作，导致可能无法进入室内进行全方位的查勘，此时需对标的物室外及周边环境进行查勘，并需在报告中对室内装修、朝向等情况进行假设，并在依据不足假设中说明。

5、价值内涵

抵押评估一般评估的是房地产的市场价值。司法鉴定评估可根据委托要求评估房地产的市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。

6、资料收集

抵押估价为防范风险一般需遵循严格的程序，一般要求提供齐全的房地产权属及相关权益资料。司法鉴定估价由于当事人的不配合可能无法获取直接的权属资料，可至土地房管部门查询原始登记资料。

7、风险不同

作为一种商业活动，抵押评估的价值易受商业活动的各方干涉，估价结果如果高于正常市场价值，易造成借款人不还款，形成不良资产的风险。而作为一种法律证据，司法鉴定估价直接影响当事人的实际利益，任何一环节有纰漏都容易被提出异议，甚至需要当庭解释。评估价过低，被执行人会以低价贱卖提出异议，不能充分保护被执行人的合法权益。评估价过高易导致拍卖成交率低，申请执行人的权利难以实现。