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影响酒店价值评估的因素及评估方法
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影响酒店价值评估的因素及评估方法

来源:
发布时间:
2019/09/02

资产估值是投资者对未来资产收益率预期的量化结果,估值方法是表达投资者预期的工具。工具和方法的选择与估值的思想同等重要,都将对最终预期产生重要影响。因此投资者应当结合行业特点、商业模式、财务特点等输入变量特征选择合适的估值方法。

酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

1、市场法

将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

2、收益法

将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债;企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

3、资产基础法

以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

根据各国不同情况,适合酒店的估值法也不尽相同。

中国以市场法为主,具体包括:企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率。

美国以收益法(DCF)为主,按照收益预期和贴现率确定现值,美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间,与30年房屋贷款利率相似。

日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格;对比估价法是参照可比的酒店交易案例。

香港地区估值有两种方法,一种是用酒店的净营运利润除以资本化率(即投资回报率),香港酒店的资本化率为3%至4%;第二种是用酒店房间的每平米价格乘以面积再乘以资产净值折让,香港资产净值折让一般为30%至40%。

受到周期、成长与价值三重影响,酒店估值相对复杂。异质化的投资者对酒店存在周期、成长与价值三种视角,由此导致了在行业基本面发生变化时不同的投资决策行为:

1、周期性视角

投资时钟拐点定节奏,估值往往受情绪影响而过高或过低;

2、成长视角

规模优势是新进入者难以突破的壁垒,物业质量决定未来5-10年盈利能力,关注成长天花板、门店数量与质量、竞争格局与产业链价值分布;

3、长期价值视角

酒店是能够诞生大市值企业的好生意,估值溢价来自品牌与回报率决定。