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房地产评估中的价格与什么因素有关?
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房地产评估中的价格与什么因素有关?

来源:
河南盛达资产评估有限公司
发布时间:
2022/04/01

房地产评估:房地产估价是指专业房地产评估师根据特定的估价目的、公认的估价原则、严谨的估价程序和科学的估价方法,在综合分析影响估价对象价值因素的基础上,在估价时点对估价对象价值进行估计和判断的活动。房地产评估是科学与艺术的有机结合,揭示和表达客观的房地产价格。

房地产评估中的价格与以下两个因素有关:

1.房地产评估是由中间商通过对与待售房产位于同一栋楼的待售房产的挂牌价格和与待售房产同类型建筑的实际售价进行相对专业的处理,从而换算出一栋楼的具体相对平均单价。

2.房地产评估人员应根据待评估房屋的实际情况,计算相对科学合理的房屋市场参考价格,包括面积、楼层、朝向、装修状况等因素。房屋评估费是指在评估过程中发生的费用。

房地产评估有几种方法:

1.成本法:1)成本乘积算法,即计算取得土地或实现土地开发的各种成本费用,剔除受非正常因素影响的价值,在累计正常成本费用后,取一定的资本利息和合理的投资利润,获得土地使用权价值。这种方法通常用于评估通过正常程序获得的土地。2)重置成本法,按照正常的市场标准估算既有房屋改建的成本,然后考虑资金的利息,取一定的开发(或建设利润)计算出全部重置成本价,再根据实际情况和法律规范确定房屋的更新率,再将两者相乘得到房屋的评估价值。

2.市场比较法选取市场上目的相同、其他条件相似的房地产价格案例(出售或评估,正常报价),与房地产评估待评估地产的各种条件进行比较,用指数量化各因素,通过准确的指数比较和调整,得出被评估房地产的价值。这种方法具有很强的现实意义和准确性,往往在市场成熟、交易透明、比较案例容易发现、评估结果较为准确的时候使用。

3.当剩余法确定的房地产总价已知或可以计算时,由于房地产总价是土地使用权价值,因此可以计算土地使用权或房地产的价值,从总价值中扣除即可得到房地产或土地使用权的价值。这种方法通常用于房屋或土地的单一估价。

4.收益法不同地区、不同用途、不同类型的房地产收益不同。房地产评估根据收入计算待估房地产价值的方法是收益还原法。房地产价值房地产净收入收入减少利率。

5.假设开发法对于未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)。即正常开发完成后计算市场价值,再扣除剩余开发任务的正常投资,即得到房地产评估待估地产价值的方法。

6.基准地价法是针对某一地块的土地使用权价值进行评估,可以参考现有的同级别、同用途的基准地价,调整一般因素、区域因素和个别因素,最终得出评估对象的土地使用权价值的方法。这种方法有一定的策略。

7.路线价格法的土地使用权价值与土地位置(临街条件:宽度和深度)有很大关系。同一地块,土地价值相对稳定。如果该地块土地均价已知,则通过调整临街面宽和面深获得估价对象土地价值的方法为路线价格法。