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房屋拆迁评估过程中应该了解的那些事
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房屋拆迁评估过程中应该了解的那些事

来源:
网络
发布时间:
2020/06/16

征地拆迁补偿包括房屋的价值、因房屋征收导致的搬迁费、以及因搬迁造成的停产停业损失。由于这些补偿的数额需要参考评估结果,所以房地产评估对可以获得补偿具有重要影响。下面为大家分享关于房屋评估中那些与被征收人有密切联系的内容。

一、被征收人有选择评估机构的权利

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》)第20条的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定或随机选定等方式确定。因此,在房屋征收过程中,被征收人有权选择用哪家评估机构,如果被征收人遇到政府直接决定选择某个评估机构的做法,大家要清楚地知道自己的合法权益被侵犯了,必要时要拿起法律武器维护自己的切身利益。

二、评估报告的制作主体

评估报告的制作主体必须是有资质的评估机构的注册房地产估价师,两个条件缺一不可。如果只是注册房地产估价师而缺乏有资质的评估机构或者虽是有资质的评估机构但评估人员不是注册房地产估价师,这两种情况下做出的评估报告均是不合法的。

三、制作评估报告的评估人员必须入户,现场勘查。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第12条的规定:房地产评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘验,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。因此,在这里提醒您注意如下事项:(1)注意对实地勘察人员的资质的审查,且在整个评估过程中,评估人员和评估机构要一致;(2)如果没有实地勘察,您就收到评估报告,那么该评估报告一定是违法的。

四、评估的时间

我们都知道,房价瞬息万变,房价的变化总是不像工资那样在我们的可预期范围内,今天一个价,明天一个价。因此,对被征收房屋评估的时点就很重要。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第10条的规定,被征收房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。实践中,有些征收方在房屋征收决定之前就进行评估,很长时间之后才公告征收决定,这种做法是侵犯了被征收人的利益的,不合法也不合理。

五、评估方法

评估方法与评估结果紧密相关,选择合理的评估方法有利于被征收人获得更加合理的补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场价格,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适当性分析后,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

具体来讲就是被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。