浅议成本法在房地产估价中的应用

房地产估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等，其中成本法是一种非常重要的方法。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其它方法进行估价的情况下的房地产估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。但在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到估价值不准确的猜疑，使其难于被人们认同。本文主要讨论成本法估价不准、不易被人接受的原因及采取什么措施使成本法的估价值更接近的评估对象的市场价值。由于采用成本法进行房地产估价时常采用“房地分评”的方法，故在此只讨论成本法在地上建筑物估价中的应用。

一、成本法估价中各项费用构成对评估值的影响

成本法是求取估价对象在估价时点的重置成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的基本公式：积算价格（即评估价格）=重置成本-折旧＝重置成本×成新率；重置成本是以估价时点现时的建筑材料、建筑技术及工艺重新建造与评估对象相同的全新建筑所需的各项费用累加，主要包括前期工程费，基础设施配套费、建筑安装工程费，管理费及税费，资金成本，投资利润。因此采用成本法确定的评估对象的评估值取决于前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费、管理费及税费、资金成本和投资利润。

1、前期工程费一般取建造成本的3%～8%区间范围内。这项取费标准在评估对象所在地的设计部门很容易取得，因此不是造成评估不准的原因。

2、城市基础设施建设费一般根据评估对象所在地的建设主管部门颁布的文件计算，因此不是造成评估不准的原因。

3、管理费及各项税费,该项费用的取费标准可参照评估对象所在地工程造价管理部门颁布的造价标准计算，故对评估值影响不大，争议也不大。

4、资金成本：是指资金使用者为筹集和使用资金而付出的代价，在房地产评估中，可以按照当期的基本建设贷款利率计算项目建设期内的利息。由于公式确定，计算结果相对准确并不易引起争议。

5、投资利润：投资利润率一般参照评估对象所在地的行业平均投资利润计算。投资利润率的确定一般很容易引起争议，因为投资利润率涉及到商业秘密，公布的平均利润率一般都低于实际利润率，这就要求评估师要及时了解市场行情并有一定的评估经验，但由于利润并不是评估值的主体，所以也不是造成评估不准的原因。

6、折旧额：折旧额等于重置成本乘以成新率，而成新率是根据建设部《房屋完损等级评定标准》、现场察勘、估价人员经验及估价对象的使用年限和维护状况，确定建筑物成新率。这对房地产评估师来说不是问题，所以也不是造成评估不准的原因。

7、建筑安装工程费：是完成建筑物建筑与安装工程的全部费用。在前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费、管理费及税费、资金成本、投资利润和折旧额的评估中，除基础设施配套费以外，其它费用都是建筑安装工程费为基数来计算的，且评估价值中建筑安装工程费所占比例最大，因此它是影响评估价值准确性的关键因素。

二、成本法估价不准、不易被人接受的原因

1、房地产估价师工程造价知识缺乏导致评估价值不准

通过上面评估价值的构成分析，我们知道建筑安装工程费是评估价值的主体，因此准确确定建筑安装工程费是评估价值准确与否的关键，但目前大多数房地产估价师为经济专业出身，即使是房地产专业毕业，没有经过工程估价的训练，也很难准确地确定建筑安装工程费用。通常的做法是利用当地的造价指标确定评估对象的单方造价，然后乘以建筑面积得出建筑安装工程费，但建筑商品具有多样性，指标有时间性，简单这样利用指标是不对的，但要准确使用造价指标是建筑结构知识和造价理论知识做支撑的，目前大多数房地产估价师不具备这样基础。

2、买、卖双方工程造价知识的缺乏导致对成本法的不认同

无论出于什么评估目的，以下将参与评估的双方简称为买方和卖方。成本法是利用评估工程成本来完成的，它不象市场比较法和收益法，对买方和卖方来说，房地产的市场价格或租金，他们是比较了解的，但买方或卖方一般不在建筑行业，对工程成本并不了解，加之估价师造价知识的缺乏，不能拿出令他们信服的依据，他们是不能接受这种方法的。

因此要想利用成本法准确得出评估对象的市场价值并让买方和卖方都不提出异议，就要求评估师必须加强工程造价方面理论和实践知识的学习。

三、利用工程估价中概算编制方法确定建筑安装工程费

1、概算定额法

概算定额法是采用概算定额编制建筑安装工程概算的方法。根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价（基价），计算汇总后，再计取有关费用，便可得出概算造价。

如果资料充足、造价功底深的评估师可采用这种方法，但笔者不提倡使用这种方法，尽管这种方法让人信服，但在房地产估价中能收集到如此齐全的资料非常难。

2、概算指标法

概算指标法是采用直接工程费指标，用拟建的厂房、住宅的建筑面积（或体积）乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出工程概算的方法。概算指标比概算定额更为扩大、综合，所以利用概算指标编制的概算比按概算定额编制的概算更加简化，其精确度也比用概算定额编制的概算低，但这种方法具有速度快的优点。但采用概算指标估价时要进行结构差异和价格差异调整。采用成本法进行房地产估价时，利用概算指标还是很多的，因为概算指标是由各地方造价管理部门颁布的，所以比较容易获得。

3、类似工程预算法

类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价数据来编制拟建工程设计概算的方法。类似工程预算法是以相似工程的预算或结算资料，按照编制概算指标的方法，求出工程的概算指标，再按概算指标法编制拟建工程概算。

这种方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。这种方法的应用也是很有限的，作为房地产产估价师，要想获得预算或结算也是很难的。

结束语：作为一个房地产估价师，如果想要熟练使用成本法进行房地产估价，必须加强对建筑物的结构及造价理论的学习。否则，很容易出现评估值与市场价值严重不符的现象。

参考文献：

[1]中国房地产估价师协会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社.2008

[2]刘迪.工程估价.北京：中国电力出版社.2008

[3]工程造价计价与控制.北京:中国计划出版社.2007