房产抵押贷款评估价如何计算？

无论是申请房贷还是办理房产抵押贷款，其中都会涉及到房产的评估价，因为在贷款时，银行会根据房产的评估价决定贷款额度。而房产评估价由贷款银行认可的评估公司进行评估，根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。

一、新房与二手房的评估价不同

1、新房

银行在评估新房的评估价的时候，新房的评估价接近销售价，大家可以将销售价直接作为评估价进行贷款。

2、二手房

二手房在评估时，会以同一地区的房价作为依据，扣除一部分折旧费用，得出最终评估价，申请贷款的额度也以最终评估价为基准。

二、成本估价

房子的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。

三、市场比较

我们在评估时，应该挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估房子进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估房子的客观合理价格或价值。

四、收益还原

收益还原法的计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。