二手房4种情况要评估 这些因素影响评估

二手房交易里面有一个重要的环节，那就是评估，但不是所有情况都需要评估，你知道有哪些情况是需要进行评估的吗？房子是不可能用评估师用眼看出来，而是有一整套计算操作方案，虽然我们没有必要也没有能力了解具体的评估公式和方法，但是我们可以了解哪些因素会对评估价格产生影响，这样也能让我们对交易的房子有个大概的了解。

哪四种情况需要做房产评估？

1、交税的时候需要评估

二手房在交易的时候会产生很多的税费，在大部分时候二手房计税金额是以政府的评估价为准的。一般是房产管理部门认为交易价格明显低于市场价值的，交易双方又不愿意调整的，会要求进行价格评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

2、申请贷款的时候需要评估

如果购房者打算申请贷款买二手房，那么申请贷款的时候，银行会根据房产价值方法贷款，判断房产价值的方式就是进行评估，银行会根据评估价来计算你的贷款额度。比如，房屋售价为100万，但评估价只有80万，那么就按照80万计算贷款额度和首付金额。

3、买卖双方认为有必要评估

在二手房交易中，买卖双方可能会对对方的报价或者中介给出的价格存在怀疑态度，为了让交易更加公平，双方也可以商议委托专业机构进行房产评估，然后根据评估价确定交易价。

4、发生房地产纠纷需要评估

二手房交易时常会有关于房屋钱款方面的纠纷，如果交易双方需要仲裁或走法院途径，可以委托评估机构进行评估，这样如果双方要进行协调，可以将评估机构给出的报告作为参考依据。

哪些因素会影响二手房的评估价格？

1、房屋的基本情况

房屋的基本情况包括房屋的使用年限、装修情况、楼层情况以及户型等方面。如果房屋的使用年限长长，估价一般都会很低。如果装修情况很糟糕，评估价也会偏低。如果楼层位于底层或顶层，评估价格肯定会受到影响。而套型落后、功能陈旧的房屋评估价也会较低，甚至不同朝向价格会相差200元每平方米左右。

2、房屋的外部因素

环境因素既有自然的，例如房屋所处地段的繁华程度，以及周边道路的交通便捷程度都是二手房评估很重要的要素。同样小区环境好、配套设施齐全，价格也越高，每平方米价格相差范围可达到500-2000元。

3、房地产市场因素

市场因素主要是供求情况，如果在一个区域房屋供不应求时，房屋的评估价格就会上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋的评估价格就会出现下降。

其实二手房评估​是个正常的流程，一般的评估机构都是专业的，做出的评估结果也都符合房屋的情况以及市场情况，因此不必过于担心评估价太多或太少影响交税或者贷款。