房地产评估丨什么情况下需要进行房地产评估以及影响评估评估价格的因素是什么？

二手房地产的价格评估是很多人关心的问题，它的估价对于二手房地产的交易和抵押贷款都有着非常重要的作用。那么，什么情形需要进行房地产评估？哪些因素影响评估的价格呢？

一、需要进行房地产评估的情形

1、 房地产价格明显过低时

买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。

如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整房价，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

2、买卖双方认为有必要时

交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。

一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的价格没有概念，会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估。

3、办理房地产保险时

办理房地产保险是需要对二手房地产进行评估，确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。

4、申请抵押贷款时

在房地产交易过程中，有的购房者为了少付首付款而多报交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行评估。

5、发生房地产纠纷时可能要做

二手房地产买卖合同签订后，如果一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二次评估。

二、影响评估价格的因素

二手房地产价格的评估中，以下几个因素的影响为关键。

第一因素：位置、地段。

第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。

第三因素：户型朝向。

第四因素：房屋内部装修程度及其他。

比如装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。

第五因素：也是较关键的因素——折旧费。

房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。

三、评估流程

如果发生了上述情形之一，房地产的所有权人或者其他人决定对房地产进行评估，应该怎么做呢？

寻找一家合法的评估机构，其程序一般包括以下步骤：

1、接受估价委托；

2、明确估价基本事项；

3、拟定估价作业方案；

4、搜集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法进行计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告。